Die Rolle der Wohnungsbau-Genossenschaften

Die IBA behauptet gerne, im Stadtteil würde Aufwertung ohne Vertreibung praktiziert – eine ständig wiederholte Formel, nicht nur, wenn von Inselbewohner_innen besorgt nach der zukünftigen Entwicklung gefragt wird. Belegt wird die Behauptung durch den Verweis auf die SAGA-GWG und auf die vielen Genossenschaften, die ja allesamt nicht am Gewinn orientiert seien und denen zusammen die meisten Wohnungen im Stadtteil gehören. Damit seien moderat bleibende Mieten garantiert (z.B. IBA-Blick 4.08, S.3 – hier wird diese Behauptung sogar dem Bürgermeister in den Mund gelegt). Wir assoziieren sofort den schönen Spruch, den es an einem Haus in der Fährstraße zu lesen gibt. Er handelt vom Bauen ohne Gewinnabsicht.

„Sozialer Wohnungsbau heißt: Ohne Gewinnabsicht bauen“: Nicht nur die Verwitterung verrät es - ein Spruch aus vergangenen Zeiten.

„Sozialer Wohnungsbau heißt: Ohne Gewinnabsicht bauen“: Nicht nur die Verwitterung verrät es - ein Spruch aus vergangenen Zeiten.

Die Gründung der Baugenossenschaften meist durch Hafenarbeiter liegt über ein Jahrhundert zurück. Inzwischen haben sich die Dinge geändert. Gemeinnützigkeiten sind verloren gegangen, und auch die GenossInnen (die zwischenzeitlich in Genossenschaftsmitglieder umbenannt wurden) wissen nicht mehr, was Genossenschaften sind. Sie fragen beim Einzug, an wen sie denn Courtage und Kaution zahlen sollen. Im Gegenzug fassen Genossenschaftsvorstände ihre Betriebe zunehmend als gewöhnliche und somit gewinnorientierte Unternehmen auf – manche bauen mittlerweile Eigentumswohnungen. Der Zeitgeist der kapitalistischen Globalisierung hat sich durchgesetzt – „wachsen oder sterben“ scheint die Devise zu sein. Misswirtschaft aufgrund mangelnder Kontrolle ist zu verzeichnen oder auch die Lust am Spekulieren. Jedenfalls wird mehr Geld gebraucht: Die Mieten werden erhöht. Nach dem in Hamburg gültigen Mietenspiegel und der Rechtslage ist das ganz leicht – insbesondere wenn das Mietniveau bislang noch relativ niedrig liegt.

Der Mietenspiegel lässt sich als Instrument zur Begrenzung der Mieten auf dem privaten Wohnungsmarkt verstehen. Andererseits ist er aber auch ein Mittel, das zur Begründung der Erhöhungen dient. Denn der besondere Clou dabei ist: Erfolgte Erhöhungen bilden sich in ihm ab und können dann zur Begründung weiterer Erhöhungen herangezogen werden. Somit sollte das Instrument Mietenspiegel grundsätzlich dem Genossenschaftswesen fremd sein. Denn die Wohnungsbaugenossenschaften dürfen keine Gewinne als Selbstzweck anstreben; sie gehören den Mitgliedern und dienen ihren Interessen. Theoretisch jedenfalls. Derzeit aber bedienen sich immer mehr Genossenschaften des Mietenspiegels als Begründung für Erhöhungsverlangen bzw. lassen sich nur noch durch die dort festgestellten Werte bremsen. Offenbar funktionieren innergenossenschaftliche Demokratien nicht mehr. Denn dass von den GenossInnen und damit also EigentümerInnen möglichst hohe Nutzungsentgelte gewünscht wären (als MiteigentümerInnen zahlen GenossInnen nämlich gar keine Miete!), ist kaum anzunehmen.

Die Genoss_innen haben nur (noch) sehr indirekt Einfluss auf die Mietenpolitik. Häufig können sie nur (vom Vorstand vorgeschlagene) Delegierte wählen, die dann den Aufsichtsrat wählen, der dann den Vorstand wählt, der schließlich die Mietenpolitik festlegt. Somit ist alles demokratisch legitimiert, auch wenn sich der ursprüngliche Mitgliedswille – wenn er denn geäußert wurde – irgendwo auf der Strecke verliert. Und wer auf den Versammlungen mal eine kritische Frage stellt, wird schnell als Querulant gebrandmarkt.

Eine im Stadtteil vertretene Genossenschaft geht sogar so weit, Mitglieder, die sich gegen Mieterhöhungen aussprechen, mit Sondermieterhöhungen zu überziehen, da sie sich „außerhalb der Gemeinschaft der Genossen“ stellen würden! Wobei die Mieterhöhungen teilweise ausdrücklich mit der aufwertenden Rolle der IBA begründet werden. Beschwerden über zunehmenden Eventlärm oder durch Partygäste mit Urin und Erbrochenem belegte Hauseingänge werden dagegen ignoriert. Die strukturellen und praktischen Defekte der Genossenschaften sind Voraussetzung für das Mitwirken an dem von der IBA ausgerufenen Aufwertungsprozess.

Eine konkrete Geschichte möge der Anschauung dienen: Die Vereinigte Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft VHW (durch Fusion aus Polizeigewerkschaftsbauverein Hamm-Geest und dem Wilhelmsburger Spar- und Bauverein von 1894 entstanden) ließ ihre bewohnten Häuser am Schlöperstieg verkommen und beschädigte sie schließlich aus Versehen. Die Lage am Rande des geplanten Gartenschaugeländes und somit des „Volksparks des 21. Jahrhunderts“ schien offenbar hochinteressant für ein Neubauvorhaben. Letzte widerständige Mieter_innen fanden wenig Solidarität und gaben schließlich auf. Die Häuser wurden folgerichtig niedergelegt. Offenbar aus Finanznot (selbst verschuldet, wie zu vernehmen war) wurden die Grundstücke dann an den Bauverein Reiherstieg verkauft.

Ganz praktisch für die IBA: der BV Reiherstieg ist IBA-Partner und hat sich also verpflichtet, die IBA nach Kräften zu unterstützen. Dieses sollte durch Umsetzung des IBA-Projekts „Hamburger Terrassen“ geschehen, die als Wohnungsbau im zeitgenössischen Klötzchen-Design das Ideal vom Wohnen mit Blick auf den Park realisieren sollten. Dazu benötigte die Genossenschaft Geld. Parallel wurden dann Mieterhöhungsbegehren ausgesprochen: Im Reiherstiegviertel im Bereich der Fährstraße wurden die in drei Jahren gesetzlich maximal möglichen Erhöhungen von 20% voll ausgeschöpft: Hier ist die Nachfrage besonders groß, und damit sind wir wieder beim Thema – die Fährstraße ist die Hauptmeile der Gentrifizierung in Wilhelmsburg.

Der Bauverein sprang dann zwar von den „Hamburger Terrassen“ wieder ab (die IBA als Partner zu haben, scheint nicht ganz einfach zu sein…), hielt aber an den Mieterhöhungen fest. Die Begründung war lediglich der Mietenspiegel. Nachträglich wurde auf kostenträchtige Maßnahmen der letzten Jahre verwiesen, die den ständig wachsenden Überschüssen allerdings nicht abträglich gewesen waren. Und es wurde von der Notwendigkeit, in den Bestand zu investieren, gesprochen. Damit dürfte das Fitmachen der Häuser an der Fährstraße für die vermuteten Bedürfnisse der zukünftigen finanzkräftigen Wunschmieter_innen gemeint sein. Die sollen dann übrigens nochmals mehr zahlen als die Altmieter_innen. Denn bei Neuvermietungen gilt die 20%-Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nicht, die Mieten können weitgehend frei festgesetzt werden. Allerdings können diese extra-hohen Mieten dann in den nächsten Mietenspiegel eingehen und so wiederum die nächste Erhöhungsrunde begründen.

So lässt sich sagen, dass die geschickte faktische Aufhebung der demokratischen Legitimation der Geschäftsführung der Genossenschaften durch ihre Genoss_innen dazu geführt hat, dass die auf höheren Profit und damit auf höheres Gehalt schielende Vorstandsebene den „Sprung über die Elbe“ als willkommene Gelegenheit begreift, an der Mietschraube zu drehen, wo immer es geht. Und das hat mit „sozialem Wohnungsbau“ rein gar nichts mehr zu tun.