Einige Anmerkungen zum „Weltquartier“ sowie zur Mietenentwicklung in Wilhelmsburg

IBA-Sprechblase2Die Veröffentlichung unseres offenen Briefes an Saskia Sassen, ihre Reaktion darauf, zahlreiche Kommentare, die uns erreicht haben, und jüngste Äußerungen aus der Kommunalpolitik zur Gentrifizierung in Wilhelmsburg nehmen wir hier zum Anlass, noch einmal einige Dinge klarzustellen.

Unabhängig von einer Erwiderung auf die Anwürfe Saskia Sassens, möchten wir etwas zur Position sagen, aus der wir das sogenannte „Weltquartier“ betrachten. Außerdem soll es um unsere „Daten“ gehen, auf deren Grundlage wir u.a. davon sprechen, dass für die Bewohner_innen mit neuen Mietverträgen die „m²-Kaltmiete um bis zu 20 Prozent über den alten Mietpreisen liegen“ – und, dass „eine Beteiligung der Mieter_innen beim Gesamtkonzept des Umbaus dieses Quartiers […] an keiner einzigen Stelle stattgefunden“ hat. Saskia Sassen bezeichnete diese Aussage in ihrer Antwort auf unseren offenen Brief als „cheeky lie“, also als „dreiste Lüge“.

Vorab dazu zwei Anmerkungen:

Erstens: Wir kennen selbstverständlich die von der SAGA/GWG vorgelegten und von Sassen ohne eine kritische Analyse der Quelle referierten Zahlen, und wir kennen auch die öffentlichen Debatten um das Weltquartier. Wir gehen hier ebenfalls – mangels Alternative – von diesen Zahlen aus. Es handelt sich dabei allerdings um Angaben der Vermieterin, deren Grundlage weder transparent noch nachvollziehbar ist. Solange dies nicht der Fall ist, müssen diese Zahlen als bloße Behauptungen gelten. Allerdings ist selbst auf der Grundlage dieser äußerst mangelhaften Daten die Einschätzung, dass es im Grunde konstante Mieten im „Weltquartier“ gibt, nach unserer Auffassung kaum aufrecht zu erhalten.

Grundlegend muss hier gefragt werden, warum eigentlich nie eine unabhängige Untersuchung – etwa in der Art eines „Sozialmonitoring“ – über die Veränderungen im „Weltquartier“ stattgefunden hat. Wir sind uns sicherlich mit den allermeisten Fachleuten darüber einig, dass eine solche Untersuchung unbedingte Voraussetzung für eine sachlich geführte Auseinandersetzung über die Effekte der Sanierung wäre. Angesichts dessen, dass die IBA einen beträchtlichen Teil ihres Geldes für Stadtmarketing ausgegeben hat, mit universitären Einrichtungen kooperiert und sogar bekannte Akademiker_innen seit Jahren in ihrem Team hat, ist es sehr erstaunlich, dass wir heute auf einer derart schmalen Datengrundlage argumentieren müssen.

Zweitens: Keine_r von uns lebt aktuell im „Weltquartier“. Aber einige waren als Nachbar_innen dabei, als sich zu Beginn dieses SAGA-IBA-Kooperationsprojektes Widerstand der dortigen Bewohner_innen organisierte, und wohnen, wie viele Bewohner_innen des Quartiers, mittlerweile anderswo. Dazu haben wir schon 2009 in einer Broschüre ausführlich berichtet. Seitdem haben wir mit einigen Mieter_innen und ehemaligen Bewohner_innen gesprochen und zahlreiche, auch informelle Statements von Politiker_innen, IBA- und SAGA-Mitarbeiter_innen gehört. Mit unserer Kritik an diesem Projekt sind wir übrigens auch nicht allein (vgl. taz-Artikel: „Einwanderer außen vor“ vom 29.4.2013).

Wir beanspruchen selbstverständlich auch nicht, für die Bewohner_innen des „Weltquartiers“ zu sprechen. Wir wehren uns aber dagegen, dass dieses Projekt in höchsten Tönen – auch von IBA-Kuratoriums Mitglied Saskia Sassen – gelobt wird und als vorbildlicher Umgang mit sanierungsbedürftigem Wohnungsbestand in die Stadtentwicklungsgeschichte eingeht. Wir sind zudem der Meinung, dass die „Weltquartier“-Sanierung weder ohne den Mieter_innen-Protest der Anfangszeit noch ohne den Gesamtkontext IBA und „Sprung über die Elbe“ angemessen zu begreifen ist.

Zum Hintergrund des „Weltquartiers“

Beim „Weltquartier“ handelt es sich um Massenwohnungsbau, der in der NS-Zeit für die Rüstungsindustrie schnell aus dem Boden gestampft und im Zweiten Weltkrieg stark beschädigt wurde. Nach der Sturmflut von 1962 hat die Vermieterin diese Wohnungsbestände verfallen lassen. Die Wohnbedingungen waren noch in der ersten Hälfte der 2000er Jahre zum größten Teil sehr schlecht und eine Verbesserung hätte schon seit Jahrzehnten in der Verantwortung der Vermieterin gelegen. Hohe Neben- und Energiekosten, selbstorganisierte und selbstfinanzierte Verbesserungen durch die MieterInnen und „wilde“ Formen der Nutzung (vor allem bei den Vorgärten) waren Folgen. Vor allem die ersteren waren einer der heftigsten Streitpunkte beim Totalumbau und Teilabriss des Quartiers, weil die SAGA/GWG die Investitionen der Mieter_innen zunächst nicht honorieren wollte. Irreführend, übrigens auch mietrechtlich, ist in diesem Zusammenhang das Wort „Sanierung“.

Die SAGA/GWG hat zu Beginn der Projektes nicht nur Baumaßnahmen angefangen, ohne für die Mieter_innen menschenwürdige Bedingungen zu ermöglichen (Ankündigung von lärmenden und dreckigen Baumaßnahmen wenige Tage vor ihrem Beginn, Toiletten und Duschen im Winter auf dem Hof – den meisten Mieter_innen wurde hier bereits klar, wie es hier um die „Partizipation“ steht). Sie hat auch den Versuch unternommen, den Widerstand der Mieter_innen zu minimieren, indem vermittelt wurde, dass sie angesichts der Sanierung keinerlei Rechte haben. Dies hat sich jedoch schnell als Fehler herausgestellt, denn es hat starke Empörung bei den meisten Mieter_innen hervorgerufen. Die neu gegründete und phasenweise stark frequentierte Mieterinitiative hat damals sehr schnell vermitteln können, dass die Verhandlungsposition der Mieter_innen gut ist, weil es sich um ein Prestigeprojekt der IBA handelt und weil die Baumaßnahmen durch eine Weigerung einzelner Mieter_innen, einer Kündigung des Vertrages zuzustimmen, blockiert werden können.

Nach unserer Einschätzung haben die verhältnismäßig große Verhandlungsmacht und die aktive Wahrnehmung der eigenen Rechte die Baumaßnahmen tatsächlich vielfach verzögert. Die Tatsache, dass das Projekt heute noch als Baustelle zu besichtigen ist, hat zum Teil damit zu tun. Die Linie der SAGA, die Umzugsbereitschaft der Altmieter_innen durch Zuschüsse zu fördern und (unserer Einschätzung nach allerdings kaum rechtsverbindliche) „Garantien“ dafür zu geben, die umgebauten und in ihrer Größe veränderten Wohnungen vorrangig Altmieter_innen anzubieten, hat aus unserer Sicht nichts mit „Partizipation“, aber viel mit dem Mut und der Selbstorganisation eines Teils der (früheren) Bewohner_innen des Quartiers zu tun.

Ob es in Zukunft eine in der sozialen Zusammensetzung vergleichbare Situation im „Weltquartier“ wie vor 2007 geben wird, ist stark zu bezweifeln. Eine Untersuchung dieser Entwicklung müsste – als viel zu spät angefangenes „Sozialmonitoring“ – auf jeden Fall mit einer Langzeitperspektive operieren, weil Effekte einer „Aufwertung mit Verdrängung“ bekanntlich nicht nach wenigen Monaten oder auch Jahren zu messen sind. Als Kontext müsste schließlich auch begriffen werden, dass es sich beim „Weltquartier“ nur um einen Teil des in der NS-Zeit entstandenen SAGA/GWG-Bestandes handelt. Hunderte oder sogar tausende ähnliche Wohnungen warten nach wie vor auf die Sanierung. Es ist sicherlich nicht falsch zu vermuten, dass die dort lebenden Menschen durch die im Reiherstiegviertel rasant ansteigenden Mieten (weiterhin) mit Mieterhöhungen konfrontiert sein werden, und dies ganz ohne eine Verbesserung ihrer wohnräumlichen Situation. Dennoch: Eine solche Untersuchung wäre aber schon deshalb heute nur schwer anzufangen, weil für die Sozialstruktur im Ausgangszustand (Mitte der 2000er) keine verlässlichen Daten vorliegen.

Nun zu den Zahlen:

Die SAGA-Zahlen zu Mietpreissteigerungen im „Weltquartier“, auf die sich auch Saskia Sassen bezieht, geben durchschnittliche Mieterhöhungen an. Die hier angegebenen durchschnittlichen Erhöhungen um 53 Cent auf 5,65 € netto/kalt pro Quadratmeter sagen allerdings wenig darüber aus, wie sich für einzelne Mieter_innen die Wohnungen verteuert haben.

  • Für manche mag sich die Kaltmiete überhaupt nicht erhöht haben – wir wissen aus eigener Erfahrung, dass in der Nachbarschaft vergleichbare SAGA-Mietwohnungen mittlerweile rund 6,20 € netto/kalt kosten, da die SAGA im ganzen Viertel regelmäßig „Anpassungen“ an den mittleren Wert des Mietenspiegels vornimmt. Altmieter_innen müssen aber, wollen sie zurück ins Viertel ziehen, auf jeden Fall in eine größere Wohnung mit höherer Gesamtmiete ziehen.
  • Für andere, die mit alten Mietverträgen schon lange in der Weimarer Straße wohnten, haben sich die Kaltmieten dagegen wesentlich stärker erhöht. Wir haben mit Mieter_innen gesprochen, deren Kaltmiete vor dem Umbau bei vier Euro lag – für sie ist allein der Quadratmeterpreis um weit mehr als 20% gestiegen.
  • Ein Beispiel. Ein uns vorliegender Mietvertrag aus dem Weltquartier, der kurz vor Beginn des Umbaus des Quartiers abgeschlossen wurde, enthält folgende Mietpreise: 368,35 Euro Kaltmiete plus Betriebskosten von 110,51 Euro und Heizkosten von 73,84 Euro, Gesamtmiete ohne Strom 552,70 Euro. Wir kommen hier im Gegensatz zu den Angaben der SAGA/GWG bei einer Gesamtfläche von 73 m² auf eine Kaltmiete von rund fünf Euro pro m². Es ist angesichts des Umstandes, das es sich bei Beginn der Sanierungsarbeiten um einen ganz neuen Vertrag in einem überdies zuvor bereits sanierten Haus handelte, völlig unglaubwürdig, dass die Kaltmiete im gesamten Quartier mit zu fast 100 Prozent nicht sanierten und wesentlich älteren Verträgen höher gelegen haben soll als in diesem Vertrag. Aber bleiben wir dennoch bei diesem Beispiel. Im Immobilienscout hat die SAGA/GWG Anfang August 2013 ein Wohnungsangebot für die Weimarer Straße 86 veröffentlicht, zufälligerweise eine Wohnung nahezu identischer Größe (75 m²) mit folgenden Daten: kalt = 433,49 Euro, Nebenkosten = 134,53 Euro, Heizung = 74,74 Euro. Daraus ergibt sich eine Gesamtmiete von 642,76 Euro, eine Steigerung von fast 100 Euro, bei der Kaltmiete um rund 18 Prozent auf 5,80 Euro. Auch dies liegt leicht über den Zahlen, die Saskia Sassen von der SAGA übernommen hat. Es zeigt sich außerdem, dass die Angabe von enormen Ersparnissen durch die energetische Sanierung schon aktuell und anhand der eigenen Zahlen der SAGA dementiert werden kann. Selbst wenn die Inflation eingerechnet wird, kommen wir bei der Gesamtmiete preisbereinigt immer noch auf eine Steigerung von rund zehn Prozent. Angesichts der stagnierenden und sinkenden Löhne in den unteren Einkommensgruppen ist es allerdings fragwürdig und beschönigend, hier die Durchschnittsinflationsrate als Ausgangspunkt zu nehmen. Insgesamt ist es sicherlich eher vorsichtig von „Mietsteigerungen von bis zu 20 Prozent“ zu sprechen. De facto dürfte es in vielen Fällen weitaus höhere Steigerungen geben. 100 Euro … für eine Professorin mögen das „wenige Cent“ sein, allerdings wohn(t)en im „Weltquartier“ wenige Professor_innen. Für eine alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern, die in einem Einzelhandelsgeschäft arbeitet, sind dagegen hundert Euro, die für die Warmmiete (ohne Strom) jeden Monat zusätzlich aufgebracht werden müssen, eine ganze Menge Geld.
  • Und schließlich ist neben der Wohnungsgröße die Kaltmiete bspw. für die Berechnung der „Kosten der Unterkunft“ (KdU) im Rahmen des Arbeitslosengeld II (AlgII) der entscheidende Wert. Beide sind im „Weltquartier“ flächendeckend gestiegen.

Die Sanierung des Weltquartiers lässt sich damit insgesamt als Vernichtung günstiger und kleiner Wohnungen im Bestand begreifen – und das soll vorbildliche Sanierung für die „Stadt der Zukunft“ sein? Auch wir haben von vielen Menschen gehört, die sich größere Wohnungen im Viertel wünschen. Doch die gestiegene Wohnungsgröße und Kaltmiete hat beispielsweise für Menschen, die auf AlgII angewiesen sind, fatale Folgen: Sie müssen das „Weltquartier“ verlassen – und dass das gegenwärtig auch passiert, davon sprechen sogar, wenn auch unter der Hand, politische Vertreter_innen. Uns würde daher dringend eine Aussage darüber interessieren, wie viele der Wohnungen im „Weltquartier“ vor der Sanierung für welche Haushalte AlgII-tauglich waren, und wie viele es jetzt noch sind. Aber auch hierzu veröffentlichen IBA und SAGA/GWG keine Daten.

Dieser Prozess, dass ganze Quartiere für Menschen mit geringen Einkommen nicht mehr zugänglich werden, wird auch in der Stadtforschung als „ausschließende Verdrängung“ („exclusionary displacement“ (Peter Marcuse)) beschrieben. Er ist für viele im Stadtteil, mit denen wir gesprochen haben, eine reale Erfahrung – und er ist auch für das „Weltquartier“ als Möglichkeit wohl kaum von der Hand zu weisen. Ob es sich im „Weltquartier“ auch um eine „Gentrifizierung“ handelt, ist dagegen eine andere Frage. Wir haben bisher nicht in dieser Terminologie davon gesprochen, auch, weil das „Weltquartier“ nach wie vor stark durch die industrielle Nachbarschaft, den Lärm der Containerreparaturwerkstatt und die Gerüche der Raffinerie betroffen und zudem verkehrsmäßig vergleichsweise ungünstig gelegen ist. Von einer großflächigen und sicher notwendigen Wilhelmsburger „Entgiftungskampagne“ der IBA , die Saskia Sassen laut ihrer Antwort auf unseren offenen Brief wahrgenommen hat, haben wir übrigens leider weder gehört noch hat sie stattgefunden. In Bezug auf Gentrifizierung kommt es darauf an, wie man diesen Begriff fasst. Das ist wahrscheinlich eher eine akademische Frage. „Besser“ wird das Projekt allerdings keineswegs dadurch, dass hier „nur“ ein Austausch armer Menschen durch etwas weniger arme Menschen stattfindet.

Zahlenspiele wie die oben angestellten mögen im Vergleich zu der allgemeinen Hamburger Mietentwicklung kleinlich klingen, weil sich die Mieten insgesamt auf einem irrwitzigen Niveau befinden. Auch im Vergleich zur allgemeinen Mietenentwicklung in Wilhelmburg sind die Mietsteigerungen im „Weltquartier“ möglicherweise noch moderat. Das gilt vor allem dann, wenn wie beschrieben mit den Zahlen der SAGA und Durchschnittswerten hantiert wird. Dass gegen eine solche Entwicklung nur helfen kann, das dramatische Abschmelzen von Wohnraum im unteren Preissegment zu stoppen, das wir auch und gerade in Wilhelmsburg beobachten, darüber könnten wir uns vielleicht sogar mit Saskia Sassen einig werden. In Wilhelmsburg und im „Weltquartier“ beobachten wir allerdings das Gegenteil. Während selbst in einem Vorzeigeprojekt die Mieten trotz Mietpreisbindung steigen, wird in Wilhelmsburg und der Veddel in den nächsten Jahren ein großflächiges Auslaufen von Sozialbindungen zu beobachten sein. Welche Mietsteigerungen dann auf den Stadtteil zukommen, können wir uns nur zu gut vorstellen.

Ein Statement noch zur „vorbildlichen Beteiligung“:

Über die „Qualität“ von Beteiligung gibt es sicher unterschiedliche Auffassungen, die mit den Perspektiven von Politik/Verwaltung, Wissenschaft, Bewohner_innen und Initiativen verbunden sind. Insofern ist es wohl tatsächlich so, dass aus der begrenzten Position politisch-administrativer Stadtplaner_innen das „Weltquartier“ ein best practice-Beispiel ist. Mhr ist ganz offensichtlich in den bestehenden stadtpolitischen Machtstrukturen nicht denkbar und möglich. Aus einer kritischen Perspektive, die Recht auf Stadt-Initiativen in den letzten Jahren gegenüber Beteiligungsformaten entwickelt haben, und der wir uns hier anschließen, halten wir aber an unserer Einschätzung fest: Keine_r der Bewohner_innen konnte je darüber entscheiden, ob das Weltquartier überhaupt in dieser Form einer „inneren Kahlschlagsanierung“ unterworfen werden sollte, oder nicht. Daran können auch einige sogenannte „Heimatforscher“ nichts ändern, die im Auftrag der Vermieterin und der IBA nach Wünschen zur Gestaltung des Wohnumfeldes fragen, ohne dass sich daraus jemals verbindliche Empfehlungen oder gar soziale Ansprüche ergeben. Notwendig ist in solchen Situationen, wenn es um mehr als Akzeptanzbeschaffung gehen soll, die Stärkung der Rechte und der Selbstorganisation der Mieter_innen sowie eine von der Vermieterin unabhängige Artikulationsmöglichkeit. Dies alles war nicht gegeben, „beteiligt“ hat sich an der „Heimatforschung“ (auch das wird allerdings nirgendwo transparent gemacht) nur eine kleine Minderheit der damaligen Mieter_innen. Als Erfolg wird heute vor allem verkauft, dass sich der Widerstand gegen den Umbau in Grenzen gehalten habe.

Und schließlich ganz grundsätzlich:

Unser Ausgangspunkt ist nicht das Verwertungsinteresse der Vermieterin, sondern die soziale Situation der Mieter_innen. Richtig an der von Sassen zitierten Schrift der SAGA/GWG ist, dass für die Mieter_innen vor allem interessant ist, was am Ende auf der Rechnung steht und wie hoch der Anteil der Miete an dem eigenen Haushaltseinkommen ist. Unsere These ist hier, dass selbst im „Weltquartier“, in dem aufgrund der Lage und der Umweltbedingungen, hier vor allem der Nähe der chemischen Industrie und trotz der öffentlichen Bezuschussung der Sanierung, im Zusammenhang mit dem Sanierungsprozess von Sozialverträglichkeit keine Rede sein kann.

Es ist uns klar, dass diese Feststellung weitreichende politische Konsequenzen hat, denn eine vergleichbar günstige Ausgangssituation gibt es in den meisten Sanierungs- und Neubauprojekten nicht. Der Hamburger Senat sollte auf Grundlage des „Weltquartier“-Beispiels unseres Erachtens nach begreifen, dass seine politischen Entscheidungen, bei seinem Wohnungsbauprogramm auf eine Kooperation mit der Immobilienwirtschaft zu setzen und auf eine grundlegende Revision der harten Gewinnorientierung der SAGA/GWG zu verzichten, notwendig dazu führen müssen, dass der Hamburger „Mietenwahnsinn“ sich weiter fortsetzt. Da hilft es auch nicht, wenn Andy Grote in einem Interview selbst die eigenen Zahlen nicht richtig zu verstehen scheint: Entgegen seiner Aussage wird in den IBA-eigenen Zahlen in Wilhelmsburg eine Mietpreissteigerung beschrieben, die die in Billstedt festgestellte Steigerung deutlich übertrifft. Man muss keine Hellseher_in sein, um auf solchen Grundlagen einen rapiden Legitimationsverlust des derzeitigen Senats bereits in wenigen Jahren zu prophezeien. Die wütenden und unsachlichen Reaktionen auf unsere Kritik, die derzeit von SPD-Spitzenpolitiker_innen vorgetragen werden, sprechen dafür, dass es selbst dort gewisse derartige Vorahnungen gibt.

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Ein Kommentar zu Einige Anmerkungen zum „Weltquartier“ sowie zur Mietenentwicklung in Wilhelmsburg

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